Параграф22 Weekly

Ревизия

Лобистки страсти около имотния регистър

Или има ли го онова, което го няма

Има или няма имотен регистър у нас? Спорът избухна с пълна сила след приетите от Министерския съвет в края на октомври промени в Правилника за вписванията. Те са в няколко насоки и практически всяка от тях засяга почти всеки българин, защото над 90% от населението притежава някакъв имот. Оказа се, че със сегашните промени в правилника се отменят предишните промени в него, направени през лятото и шумно рекламирани като въвеждане на системата на поимотното вписване за сметка на поименното. Първото беше представено като далеч по-модерно от второто, установено в правната ни система преди повече от столетие. Дали обаче е непременно така и доколко публично излаганите мотиви на всяка от страните следват само интереса на гражданите?  

С промените през юли, много от които сега бяха отменени, беше въведена възможността заявление за удостоверяване за тежести върху имота да може да се подава, а удостоверението да се получава във всяко подразделение на Агенцията по вписванията в страната, независимо къде се намира имотът. Безспорно удобство, но то така и не проработи, тъй като въвеждането му беше отложено до средата на следващата година. Разширен беше и кръгът на подлежащите на вписване актове - в него бяха включени предварителните  договори и удостоверения за наследници - нещо, което не е предвидено в Закона за задълженията и договорите и в Закона за наследството. От друга страна, беше затегнат режимът по издаване на вписаните актове, свидетелстващи за правната история на имота. Агенцията по вписванията загуби възможността да предоставя техни незаверени копия, а заверени можеше да бъдат предоставяни само на определен кръг лица - страните с права върху имота, техните правоприемници, както и представителите им по закон и по пълномощие.

Аргументът за тези рестрикции - за повече правна сигурност и за пресичане на имотни измами, имаше обаче и обратен знак. Всички изброени категории лица покриват пряко или косвено интереса на собственика на имота, а онзи, който иска да го купи или наеме, се оказа без правото да поиска проверка за "чистотата" му преди евентуална сделка. Бъдещият купувач имаше два варианта, като единият е рисков - да търси съдействието на продавача, а другият е направо хазартен - да купи имота на сляпо. Нещо, което освен че накърнява интереса му, пречи на адвокати и брокери да си вършат работата в негова защита. На практика стана така, че пресичането на един вид измами създаде възможност за извършването на друг вид измами. А гаранции за сигурност имаше и преди това - всеки, който получаваше незаверен препис от вписани актове, подаваше молба по образец с всички лични данни на молителя.

Тези промени бяха и в разрез със Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), съгласно който всеки може да получи устна справка за вписванията по партида на недвижим имот, препис или извлечение от нея или удостоверение за вписано или невписано в нея обстоятелство. Отнемането на тези уредени в закон права с подзаконов акт пък е възможно най-грубото нарушение на Закона за нормативните актове (ЗНА). Чисто финансовите измерения на тези промени също не бяха за подценяване, защото издаването на заверено копие струва 20 пъти повече от издаването на незаверено - за първото ти искат 10 стотинки на страница, за второто - 2 лева.

Макар и съществени, тези "детайли" останаха встрани от мотивите, с които служебният кабинет реши да върне стария режим на вписванията. В мотивите е посочено, че въпреки краткия срок на действие на новите разпоредби срещу тях в Министерството на правосъдието постъпват много сигнали, жалби и становища, включително и за нуждата от цялостното преразглеждане на Правилника за вписванията. Остава обаче впечатлението за недоизказаност, придружена от някои спорни аргументи. Като например този, че правото да заявиш и да получиш удостоверение за тежести, независимо от мястото на имота, било практически неприложимо. Справка на правосъдното министерство показвала, че в цялата страна досега не е издадено нито едно такова "дистанционно" удостоверение. Което си е чиста излагация за юристите на министерството, които явно не знаят, че въвеждането на тази възможност беше отложено за 15 юни 2015 година.

Странен е и доводът на министерството, че освен практически неприложимо, това удобство било неоправдано и ненужно. При положение че всички сделки с недвижими имоти се удостоверяват единствено от местно компетентен нотариус от района, в който се намира имотът, кое налагало да се издава "дистанционно" удостоверение по молба, подадена в друг район, пита министерството? Подобен въпрос е откровена глупост, тъй като именно това удобство позволява да провериш имота за тежести върху него независимо от разстоянието. Вярно е, че всеки купувач има интерес от възможно най-актуалното удостоверение за тежести, преди да пристъпи към изповядване на сделката. Но означава ли това, че трябва да купи имота в отдалечено на стотици километри населено място веднага след като извади там удостоверението само защото е бил толкова път? Пък и дори да е готов за това, кое му гарантира, че имотът ще е свободен от тежести, ако не отиде да си го вземе? На практика евентуалните купувачи биват лишавани от възможността да направят едно удобно предварително проучване за отдалечен имот, независимо дали ще го купят, или не. Ако решат да го направят, могат да си извадят ново удостоверение или да се доверят на нотариуса, който да провери имота на място по електронен път.

От правосъдното ведомство са се постарали да приведат и по-сериозни аргументи, но пак не са особено убедителни. Според тях "дистанционното" удостоверение не само е неприложимо, неоправдано и ненужно, но и е в разрез с Гражданскопроцесуалния кодекс (ГПК). Става въпрос точно за местната компетентност на нотариусите  и съдиите по вписванията във връзка с издаването на удостоверения за тежести. От една страна, министерството твърди, че няма как молбата за издаване на удостоверение за тежести да бъде подадена в една служба по вписване и да бъде разгледана в друга служба по вписване и там да бъде издадено поисканото удостоверение. От друга страна обаче, се признава, че няма пречка Агенцията по вписванията да предоставя услуга "препращане" на удостоверение за тежести от една служба до друга, но тази "услуга" не може да бъде уредена чрез промяна на Правилника за вписванията, а с промяна в ГПК.

Възниква обаче въпросът защо кабинетът не предлага тази промяна в кодекса, а променя в обратната насока правилника. Очевидно защото позициите и интересите на отделни юридически професии се кръстосват. Връщането на стария режим за вписванията е подкрепено от Камарата на частните съдебни изпълнители и от Асоциацията на българските съдии по вписванията. Но пък Агенцията по вписванията в лицето на изпълнителния й директор Венцислав Спиридонов е на обратното мнение. И понеже отделните професии не споделят открито всички свои съображения, сблъсъкът се води на концептуално равнище. И водещ в случая е спорът има ли у нас имотен регистър, въз основа на който Правилникът за вписванията да въвежда удостоверявания по имотни, а не по поименни партиди.

Според привържениците на стария режим опитът за съчетаване на персоналната система на вписване с поимотната се е провалил. От една страна, защото те работят по различен начин, от друга - заради противоречието с действащата законова уредба. Освен това защото имотният кадастър е недовършен, а без него имотен регистър не може да има. Едва когато бъде довършен, можело да се говори за поимотни вписвания съгласно ЗКИР. Дотогава те можело да бъдат само персонални съгласно Закона за собствеността.

Промяната на стария режим само предпоставяла съществуването на имотен регистър, възпроизвеждайки разпоредби от ЗКИР, но такъв регистър и имотни партиди по него не съществували. Това щяло да стане факт едва след влизането в сила на кадастралните карти за цялата страна, с които всеки имот получава уникален идентификационен номер. Оттук и изводът, че преминаването от персонална към поимотна система на вписване трябва да стане плавно, защото не можело двете да съществуват паралелно. За целта създадените вече въз основа на ЗКИР имотни партиди ще бъдат преквалифицирани на предварителни имотни партиди. Нещо, което законът обаче не предвижда, тъй като самият той беше променен през лятото в обратната посока - предварителните партиди бяха премахнати, за да се върви към завършени имотни партиди. 

Но и тези аргументи се натъкват на критики. Първата е, че имотни партиди са съществували и преди въвеждането на идентификатор с одобрената кадастрална карта. Той наистина внася повече сигурност, но не е единственият индивидуализиращ белег за имота - такива са и неговите граници и съседи. Въз основа на тези белези имотите винаги са се прехвърляли или наследявали, а идентификаторът е само код, отразяващ правния анализ на предходните карти и планове съобразно документите за собственост. Именно въз основа на тях се прави имотна партида, а идентификаторът е завършващият й белег. В противен случай излиза, че при липсата на идентификатор съществуващите документи за собственост имат характер едва ли не само на временни удостоверения за нея. При това преди ЗКИР у нас са действали два закона за кадастъра, въз основа на които терените са замервани неколкократно, включително и заснемани от въздуха с ортофотоснимки. До средата на миналия век пък  поименното и поимотното вписване са действали паралелно без проблем.  


Тезата на радетелите за връщане на стария поименен режим на вписванията, защото за въвеждане на поимотния било рано, се опровергава директно от една разпоредба в ЗКИР, която те удобно пропускат. Съгласно чл.65, ал.1 от закона до влизането в сила на заповедта за въвеждане на кадастралната карта и на кадастралните регистри за съответното населено място имотна партида се води независимо дали е създаден идентификатор за имота. Това означава, че имотен регистър не само е имало и има (независимо дали със, или без наличието на идентификатор), но и че той трябва да функционира съгласно разпоредбите на ЗКИР, а не на Закона за собствеността. Допълнителен аргумент за това е, че последният само определя кои актове подлежат на вписване, делегирайки уреждането на подробностите с Правилника за вписванията. А подробностите за начина на вписване в един имотен регистър е най-логично да бъдат уредени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър. Обратната теза наистина повдига въпроса кой има интерес от липсата на имотен регистър у нас? Вариантите на отговора са твърде нелицеприятни - от интересите на отделни гилдии до тези на имотната мафия. 

Facebook logo
Бъдете с нас и във