Параграф22 Daily

§22 Новини

Къде в София цените на жилищата са най-скъпи и най-достъпни?

Жилищата в София са много трудно достъпни в момента. Това показва анализ на цените на имотите, сравнени с доходите на населението, изготвен от УниКредит Булбанк. Жилищата в 46% от кварталите на София са крайно недостъпни, а в 38% - сериозно недостъпни за хората със средни доходи.

Според него в столицата има някои значително надценени локации, където цените на жилищата са достигнали нива, които са над онези, които съответстват на преобладаващото ниво на доходите. "Това означава, че е налице риск от спад в цените в някои локации. Ако по каквато и да било причина спадът в цените на жилищата съвпадне във времето с момента, в които цените на ипотечните кредити започнат да нарастват отново, рисковете за финансовата стабилност ще се увеличат", обясни главният икономист на финансовата институция Кристофор Павлов.

По думите му съществуването на риск за спад в цените на жилищата в София не означава автоматично, че този риск ще се материализира. Възможно е цените на жилищата да се стабилизират на вече достигнатите нива, докато в същото време доходите продължат да нарастват, което, ако продължи достатъчно дълго, би направило жилищата в София отново достъпни.

В София кварталите с най-голямо несъответствие между цени на жилищата и доходите са "Иван Вазов", където квадратният метър в офертите надминава 2000 евро към третото тримесечие на 2021 г., следван от "Изгрев", "Яворов", "Оборище", "Изток". Сред кварталите с най-достъпни имоти, съобразно доходите на населението, са "Бутунец", "Кремиковци", "Илиенци", "Модерно предградие", "Свобода", "Връбница", "Люлин" 5, "Люлин" 2 и др.

Жилищата се смятат за "достъпни", когато домакинство със средни доходи трябва да спестява до 3 пъти годишния си брутен доход, за да си купи жилище с размер, равен на средния за страната (73 кв. м.). Имотите са "умерено недостъпни", когато домакинството трябва да спестява между 3.1 и 4 пъти годишния си брутен доход; "сериозно недостъпни" – между 4.1 и 5 пъти, и "крайно недостъпни" - повече от 5.1.

Жилищата в България през 2020 г. са били "сериозно недостъпни", тоест домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 4.3 години, за да си купи жилище от 73 кв. м.За 20-годишния период от 2000 до 2020 г. това съотношение е било 4.8 пъти годишния доход.

В момента жилищата в България са толкова достъпни, колкото и в САЩ, сочат приблизително сравними чуждестранни данни, цитирани от Кристофор Павлов.

Според анализа на УниКредит Булбанк за домакинствата е изгодно да купят жилище, когато съотношението цени спрямо доходи е под 4.1 пъти (тоест когато жилищата са или "достъпни", или "умерено недостъпни"). Тези условия са били налице в шест години от предишния цикъл – в началото (от 1998 г. до 2004 г.) и в края (през 2013 г. и 2014 г.).

В четири от петте най-големи градове (София, Пловдив, Варна и Бургас) жилищата са "крайно недостъпни" за домакинствата със средни доходи през 2020 г. В тези градове жилищата са достъпни само за 10-те процента домакинства с най-високи доходи. В петия най-голям град – Русе, жилищата са "сериозно недостъпни" за домакинствата със средни доходи.

Резултатите получени с използване на данните от Имот.бг потвърждават, това което вече се очерта от предишните части на нашия анализ – че жилищата в София са много трудно достъпни в момента. Също така, тези данни позволяват да се направи извода, че пазара в София се е характеризирал с ясно изразен „Boom and Bust” модел на еволюция по време на предишния цикъл с цените на жилищата.

След началото на новия цикъл - през 2015 г. достъпността на жилищата отново започва да се влошава, тъй като ръста в цените на жилищата изпреварва този на доходите. Нормално е в голям град като София да има някои много скъпи локации. Ние сме класово общество и сред нас има някои много богати хора, които за качествени жилища са готови да платят няколко пъти повече от това, което е готово да плати домакинство със средни доходи. В същото време има и някои имоти с уникални характеристики и удобства, които им позволяват да достигат цени много по-високи от онова, което данните за средните цени на квадратен метър жилищна площ сочат.

Въпреки това, изглежда в София има някои значително надценени локации, където цените на жилищата са достигнали нива, които са над онези, които преобладаващото ниво на доходите сочи. Това означава, че е налице риск от спад в цените в някои локации. Ако по каквато и да било причина спада в цените на жилищата съвпадне във времето с момента, в които цените на ипотечните кредити започнат да нарастват отново, рисковете за финансовата стабилност ще се увеличат. Важно е да се посочи, че съществуването  на риск за спад в цените на жилищата в София не означава автоматично, че този риск ще се материализира. Възможно е цените на жилищата да се стабилизират на вече достигнатите нива, докато в същото време доходите продължат да нарастват, което, ако продължи достатъчно дълго, би направило жилищата в София отново достъпни.

Ако приемем, че за домакинствата е било изгодно да купуват жилища, само когато съотношението цени спрямо доходи е под 4.1 пъти (тоест до момента, когато жилищата са или „достъпни“ или „умерено
недостъпни“), тези условия са били налице в шест години в началото на цикъла (от 1998 г. до 2004 г. – като допускаме, че годините, за които нямаме данни съотношението е било под 4.1 пъти) и две години в края на цикъла (2013 г. и 2014 г.), когато жилищата са били „умерено недостъпни“. С други думи от цикъл с обща продължителност от шестнадесет години за домакинствата е било изгодно да купуват жилища в половината от този период (по-конкретно в началото и в края на този период), докато в другата половина от цикъла жилищата са неизгодни за покупка тъй като са били „сериозно недостъпни“ или „крайно недостъпни“, съгласно приетата от нас четиристепенна скала за измерване.

В четири от петте най-големи градове (София, Пловдив, Варна и Бургас) жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г. В тези градове жилищата са достъпни само за десетте процента домакинства с най-високи доходи (Графика №12). В петия най-голям град – Русе жилищата са „сериозно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи. Достъпни в Русе са жилищата само за двадесетте процента домакинства с най-високи доходи.

В следващата – втора група от пет най-големи градове (Стара Загора, Сливен, Плевен, Пазарджик и Перник), жилищата са „крайно недостъпни“ само в Стара Загора. „Сериозно недостъпни“ са жилищата в Сливен и Плевен, докато „умерено недостъпни“ са тези в Пазарджик. Достъпни през 2020 г. са жилищата за домакинствата със средни доходи само в град Перник.

В следващата група - трета от пет най-големи градове (Шумен, Велико Търново, Хасково, Добрич и Благоевград), жилищата са „умерено недостъпни“ за домакинствата със средни доходи. В тази група от пет градове достъпни са жилищата за двадесетте процента домакинства с най-високи доходи в Шумен, тридесетте процента домакинства с най-високи доходи във Велико Търново, Хасково и Добрич, както и за четиридесетте процента домакинства с най-високи доходи в Благоевград.

Като правило колкото по-голямо е населеното място, толкова по-недостъпни са жилищата. Доминиращия модел е на значителни и запазващи се различия между големите и малките градове. Така например през 2020 г. разликата в съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинства между най-големия и най-малкия град, включени в нашето наблюдения е 3.3 пъти (6.4 пъти в София и 3.1 пъти в Благоевград). 2020 година е четвъртата поредна година от новия цикъл с цените на жилищата.

Facebook logo
Бъдете с нас и във